中国人民银行和金融监督管理总局联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》于2024年2月5日起施行。该意见在深入贯彻党中央、国务院的决策部署，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场的平稳健康发展。

在实施原则和要求方面，金融支持住房租赁市场发展应聚焦重点领域和薄弱环节，主要在大城市展开。工作重点在于解决新市民、青年人等群体的住房问题，通过支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，增加保障性和商业性租赁住房的供应。特别关注自持物业的专业化、规模化住房租赁企业，为其提供金融支持，促进其长期租赁住房的供给能力和运营水平的提升。

意见明确金融支持住房租赁市场发展应遵循市场配置为主的原则，提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，确保市场功能的完备、结构均衡和竞争有序。

在具体实施措施方面，意见规定住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度的相关要求。对于住房租赁企业运营的自有产权长期租赁住房，其经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。对于住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，其经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

自持物业型住房租赁企业，是指企业拥有并自主经营的物业，用于长期租赁，如长租公寓等。这类企业的运营方式主要包括以下几点：

1. 资金与融资。自持物业型住房租赁企业通常需要较大的资金规模，因为开发和经营过程中需要大量投入。在资金回流较慢的情况下，企业需要有足够的融资能力来维持运营。例如，一些企业通过众筹方式来开发自持物业，将物业按单元或楼栋分成最小众筹份额，由众筹企业认筹，企业作为主要业主方负责房屋建设和配套引进。

2. 经营模式。自持物业型住房租赁企业的主要盈利模式是通过后期的持续运营，通过收取租金来获得收益。这类企业在经营过程中，通常会采用规模化、集约化的经营方式，以提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。

3. 政策支持。中国人民银行和金融监督管理总局在《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》中，明确表示重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业。这意味着，自持物业型住房租赁企业在运营过程中，将得到政策层面的有力支持。

4. 挑战与机遇。自持物业型住房租赁企业在运营过程中可能会面临资金规模大、融资难、回款慢、经营周期长、经营风险不定、管理困难以及与可销售物业难以兼容等挑战。但这也意味着这类企业在未来的发展中将有更大的机遇。

自持物业型住房租赁企业的运营方式主要是通过大规模、长期的租赁，通过收取租金来获取收益。在运营过程中，企业应利用政策支持和自身的专业能力，实现规模化、集约化经营。